随笔：德国房价为何10年不涨？

2008年03月19日 07:17:02 　来源：新华网
【字号 大 中 小】　【留言】　【打印】　【关闭】	【Email推荐： 】

    新华网柏林３月１７日电（记者 郇公弟）前些天，记者与一名在德国某房地产银行工作的华人朋友聊天，他提出一个问题：“德国房价为什么１０年不涨？”为此，我专门请教了在德国普华永道会 计师事务所工作的德国朋友艾佛纳先生。

    艾佛纳以德国人独有的严谨逻辑和分析师的专业眼光，回答说：“对未来房价走势

的判断影响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还 是短期来看，我认为德国的房价都不会大涨。我近期不会买房，大多数人可能像我一样，觉得还没必要买房。”

    １９７７年至今，德国平均房价仅上涨６０％，而同期个人收入已增长３倍；过去１０ 年里，德国物价平均每年涨幅２％，而房价每年上涨１％，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年１％的速度缩水。

    德国普通住宅每平方米均价在１０００欧元到２０００欧元（如柏林为１７００欧元左 右）之间，目前德国家庭的住房自有率仅有４２％，德国人为什么不抢着买房呢？

    今年３８岁的艾佛纳已是公司中层经理，收入不菲，但他仍租住着柏林市区的房子。他 分析说，“长期来看房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡，人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行 固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，德国房价一般不会大涨大跌。短期来看，德国租房市场发达，有稳定的房子可以租住，何必着急买房子 呢？４０岁前不买房在德国很正常。”

    他的话确实点出了德国房价不涨反跌的内在原因。第一，供求平衡仍然是稳定房价的硬 道理。德国目前有８２００万人口，而住房总数约４０００万套，完全满足了每个家庭一套住房。另外，德国每年有２５万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中 拥有公房约３００万套，都在很大程度上平抑了房价。德国人口出生率连年下降，预计到２０５０年德国人口将比目前减少１０％，８０岁以上老龄人群也将大大增 加，这都为德国房地产市场未来发展蒙上了阴影。

    第二，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德 国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外３０％的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率 制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为１１年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起 着稳定器作用。

    第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为 ４２％，租赁住房率却达到５８％，特别是年轻人中７７％是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一 样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的 房租超过“合理房租”２０％，就构成违法行为；超过５０％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

    对于艾佛纳的回答，我的那名华人朋友也深表赞同。艾佛纳表示，德国宪法明确规定 “德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一，这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，地方政府不敢通过 抬高地价和房价来增加税收。

海外人生：漫谈北美和欧洲住房文化差异

时间：2009-03-18 作者：Elvis Presley 来源：出国之家 点击：

[摘要]:　　 北美特别是美国是大多数移民的"天堂"，既是"天堂"，定有"天堂"的诱惑。这个富裕的国度虽不是"遍地黄金任人捡"， 但只要肯勤奋努力，踏踏实实，所谓的"美国梦"也是不难实现的。 　　"美国

　　北美特别是美国是大多数移民的"天堂"，既是"天堂"，定有"天堂"的诱惑。这个富裕的国度虽不是"遍地黄金任人捡"， 但只要肯勤奋努力，踏踏实实，所谓的"美国梦"也是不难实现的。

　　"美国梦"在很多人的心中无非就是拥有自己的洋房名车，车还好说，但真要攒钱买房还是很要些功夫的，特别是前几年房价的疯长让很多人特别是新移 民的买房梦越来越难实现 。

　　无论是美国的本地人或是华人都喜欢拥有自己的房产，一方面华人固然有着极深的"落地生根"情节，另一方面也与美国的政府税收制度的鼓励买房是分 不开的。只要买主存够了头款（一般是房价的10－20％），其余的钱可以在银行贷款，而买主每年付给银行的利息则可以抵税（适用于第一次购房者）。举个例 子吧，如果你向银行借了30万，利息5。5％分30年还清，那每年付的利息大概就是1万，而你的工资是6万，买房后你可以在毛收入5万的基础上交税，这对 很多人是具有相当大的诱惑的！与其租房帮助他人买房，还不如咬咬牙供自己的房就是很多人的心态写照。也难怪很多移民特别是华人一旦读完书，找到工作稳定下 来的头一件大事就是存钱买房了。

　　而在欧洲的很多国家，据我所知，买房自住的话是没有税收上的优惠的，在德国，反而是买了房租给他人住，才有一定税收上的优惠，具体怎么算不在我 知识范围，由此可见政府是并不鼓励个人买房的。而且法律是极度的保护租客而非业主，如果一旦租客交不起房租，业主是要费很大的劲才能把租客赶出去。可见社 会主义对穷人还是有相当的优越性。

　　而且很多欧洲的银行贷款给私人买房相当保守，在德国头款一般要付房价的30％，至于利息的高低则要根据很多不同的因素。前几年除了巴黎， 伦敦等一些因有大量华人涌入而房价飞涨的趋势，德国的房价则相当稳定，甚至有下滑的趋势。

　　房子的外观确实不好评价，毕竟青菜萝卜各有所爱！我个人是比较喜欢欧洲二战前的那种高屋顶的老式公寓房，冬暖夏凉的，外观也相当的简单雅致，最 爱那种大楼门窗有 Art Déco风格的装饰，每次看到这类建筑，都能让我驻足半天。欧洲人受地域的限制，一般人买房都是买公寓，而且越是靠近市中心，房价越贵。有点钱的人也会在 乡下再买个度假别墅，方便周末去呼吸新鲜空气，重新充电。美国地大物博，一般人买房会选择环境幽静的郊区，除去少数人口拥挤房屋紧张的城市，很多地区的房 子大多是独立的洋房，外形各有千秋，但大多数都带有大小可观的花园，甚至泳池。 花园这是我最喜欢的一点，夏日的午后，泡杯茶坐在花园的阳伞下闲闲地看红楼梦那是多么写意啊！

　　美国人向来以低成本高效率著称，这一风格体现在修建房屋上就出现问题了，在房屋市场最火的时候，加洲某空地上半年就会出现一大片新建的洋房，走 近一看，窗户都是单层的，材料全是木的，是那种木屑压缩成的木板。虽说加洲处于活地震带，法律不允许用水泥建造房屋，但几十万的房子外墙至少也得用真正的 木材吧。如果你租房的话恰好住了公寓的底层，保管你楼上邻居打个饱咯你都能听到。我的一个朋友雇人油漆房子，结果在清洗时工人不注意用了高压水龙头冲洗， 结果外墙吸水烂掉了了，朋友只得赶紧跑去买木头换墙。也怪不得我老公常说，花5，60万刀买个木头盒子，打死他也不干。

　　欧洲别的国家我不了解，但是德国的房子那个结实，真正的钢筋水泥，窗户绝对是双层的，让买主看着也放心啊！

Google Sidewiki entry by arnold

我们的央行太牛逼了，净资产是0

in reference to: http://www.pbc.gov.cn/diaochatongji/tongjishuju/gofile.asp?file=2009S04.htm (view on Google Sidewiki)

Google Sidewiki entry by arnold

如果真是这样，通胀已经不可避免

in reference to: [原创]中国央行的资产负债总额比美联储高30%以上-经济风云-凯迪社区 (view on Google Sidewiki)

中国央行的资产负债总额比美联储高30%以上

文章提交者：002048 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net

本次金融危机以来，中国媒体（网络及平面）批评美联储利用世界货币发行权的地位滥发美元稀释财富，掠夺世界人民"铸币税"的声音一直不绝于耳。事实上，美 联储在危机中"救市"一直克己自律，极力避免额外增发货币。在中国早就宣布2009年货币增量17%的情况下，在各国央行纷纷实行量化宽松货币政策的情况 下，直到几乎穷尽所有手段后的2009年3月19日，美联储才宣布将在未来的6个月内购买至多3000亿美元的美国国债。

（美联储的相关数据和资产负债表链接：http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/bst_fedsbalancesheet.htm）
（中国人民银行的相关数据和资产负债表链接：http://www.pbc.gov.cn/diaochatongji/tongjishuju/）

2009年3月11日 美联储资产为1.9万亿美元，负债为1.857万亿美元，资本为439亿美元。其中流通中的美元货币为8482亿美元，美联储手里的美元货币为1765亿美元。资产负债额比3个月前下降17%。

而中国央行的资产负债总额在2006年就达到了12.8万亿人民币，按当时汇率算，约为1.56万亿美元，而同期的美联储资产负债总额为8734亿美元。中国央行的资产负债总额比美联储高78.6%。

到了2008年12月份，中国央行的资产负债总额膨胀到了20.71万亿人民币，约3万亿美元。而同期，也是历史最高水平的美联储的资产负债总额为2.31万亿美元。中国央行的资产负债总额比美联储高30%。

美 联储是世界经济的神经中枢，担负着给世界各国供应贸易和储备货币的任务。美联储所发行的美元是世界货币，美元发行规模应数倍于人民币发行量，是容易理解的 事情。自从美联储成立以来的95年中所发行的8000多亿美元货币中，约有60%以上被海外持有，也就是说美国境内所持有的美元货币不到3200亿美元。 而人民币的海外持有量不到0.1%，也就是说中国境内所持有的人民币货币超过5200多亿美元，比美国多60%以上。

美国的经济规模比中国大3倍，照常理来说，美联储所发行的美元货币比人民币货币多6倍以上也是"合理"的（ 3/0.4 =>6 )。而事实上并非如此，具体见下：

中 国的人民币货币： 2009年1月份，流通中的人民币现钞量为5942亿美元（4.1万亿人民币），M1货币量为2.39万亿美元（16.5万亿人民币），M2货币量为 7.19万亿美元（49.6万亿人民币）（注释：按照1：6.9的汇率折算）。至于M3货币量，中国央行从来没有公布过。

美国的美元 货币： 2009年1月份，流通中的美元现钞量为8341亿美元，只比人民币货币多40%； M1货币量为1.575万亿美元，反比人民币货币少33%； M2货币量为8.244万亿美元，只比人民币货币多14.6%。至于M3货币量，美联储在2006年3月宣布停止监测，统计和发布M3数据，当时的M3货 币量大约为16.7万亿美元（凭记忆）。

2009年1月份，流通中的人民币现钞量，M1货币量和M2货币量分别为2008年中国 GDP的14%；55%和165%。流通中的美元现钞量，M1货币量和M2货币量分别为2008年美国GDP的6%；11%和58%（四舍五入取整）。显 而易见，两者分别相差2倍多，5倍和近3倍。如果计算中美境内货币量和各自GDP之比，那么差距更加大得惊人。

美联储拥有8134吨黄金储备，却迄今一共只发行了8000多亿美元的货币，年均不到100亿美元，却被一些人污称为"大规模滥发货币"。美元还被一些人说成是没有任何支撑物的"白条"。

中 国央行拥有约600吨黄金储备，却发行了相当于6000亿美元的人民币货币。如果说美联储是"大规模滥发货币"，那么中国人民银行岂不就是"大规模泛滥灌 水"？如果美元是"白条"，那么人民币岂不就是"空气"？（这是遵从爱国左派的逻辑）（本人观点：现在的主权法定货币和黄金已经没有多少关系了）。

我早就说过，克己自律的美联储是各国央行的"模范生"之一，美元至今仍被各国首选为贸易和储备货币当之无愧。

关 于美联储的"铸币税"，笔者在《深入浅出地介绍美联储的神秘性和私有性》一文中早已详细披露：至2007年年底，自从美联储成立以来的94年中，美联储一 共获得7600多亿美元的总收入（铸币税），上缴美国国库6089亿美元，平均每年65亿美元；被美联储"神秘"的股东瓜分97亿美元，平均每年1.1 亿美元；其余用于印钞防伪和维持美联储运作等等，等等。

（美联储的相关数据和资产负债表链接：http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/bst_fedsbalancesheet.htm）
（中国人民银行的相关数据和资产负债表链接：http://www.pbc.gov.cn/diaochatongji/tongjishuju/）

各 位读者：当你看完这些的时候，你是否觉得你以前一直被欺骗了？如果你已经觉醒，那就请你呼吁并敦促那些"骗子"自掴耳光三个以谢罪天下。无论那些"骗子 "是左派还是右派，无论那些"骗子"是内贼还是，无论那些"骗子"是专家学者教授还是草根网民，统统应被揭露。我们中国不是山寨社会，我们中国不应是造假 王国，揭假打假人人有责。

请李省长公开致歉 转《财经网》

本文来源于《财经网》　 2010年03月08日 19:45  共有3条点评

李省长无论如何都需要公开道歉，以挽回以秒计算不断损失的人气

　　被点评文章：李鸿忠抢女记者录音笔始末

　　今年全国两会的新闻不少，一些代表委员缺乏调查研究的言论或提案，引起不少争议。但相对于湖北省省长李鸿忠3月7日面对记者提问的言行失态，此前那些颇具娱乐倾向的代表委员们，可以安心继续北京之行了。

　　在三八妇女节前一天，面对爱岗敬业的女记者刘杰（来自《人民日报》旗下子报《京华时报》）追问邓玉娇案，李省长表现出的不耐烦、言语威慑和抢走 录音笔等唐突举动，显然是严重失态，不仅对女性极不尊重，对媒体以势压人，更与一位省部级干部的素质和形象明显冲突。不知李省长事过之后，是否有所深思？

　　从后来的情况看，至少到今天为止，湖北省代表团只是归还了本就属于女记者的工作用品，却没有任何公开正式的道歉，李省长本人似乎也没有对此表示歉意。我真担心他这种沉默继续下去。

　　对于这件事，媒体目前没有公开报道，但网络上流传的现场回放已经很多，现场录音录像在疯传。事实上公众已经相信了李省长现场言行的不恰当，舆论 几乎一边倒地指责李省长失态，相关的联想更是不断出现，比如此前那位质问记者究竟是替党说话还是替老百姓说话的规划局长逯军。相比之下，李省长的言行没有 那么不经大脑，但因为李省长职位更高，且是在政治民主的最高场合的全国两会期间发生，其轰动性无疑更大。

　　和熟悉新闻史的同行交流，有人提到20世纪50年代曾轰动一时的“左叶事件”，值得李省长学习一下。

　　那是1957年4月，前苏联最高苏维埃主席团主席伏罗希洛夫访华，时任全国人大常委会委员长刘少奇陪同他参观全国农业展览会。在拥挤的现场，有 记者与维持秩序的农业部部长助理左叶出现言语冲突。5月8日的上海《文汇报》报道了此事并配发评论《尊重新闻记者》，其后北京等地报纸也以不同形式批评左 叶。

　　但在后来的反右斗争中，此事被扭转为媒体报道失实，新华社和人民日报均有所谓纠正报道，人民日报还发了评论《对新闻工作者的一个教训》，认为 “左叶事件”没有查明事实，报纸的报道和批评过于轻率。此后，凡报道过此事的报纸都作了检查，不少发表过批评左叶意见的人被打成右派。

　　但在粉碎“四人帮”后，因“左叶事件”被打成右派的新闻工作者，都获得了改正。

　　回顾这段历史，对于我们理解今天这件事的深层次性质很有帮助。媒体不是替自己说话，而是有阶级性的，在中国，媒体是党和人民的喉舌，所以把替党 说话和替老百姓说话对立起来，无论是党还是人民都不喜欢，那样的官员要受处分。而李省长的言行微妙一些，主要是对媒体的态度不好，而行为又失态。

　　这两天，许多人在引述3月5日温总理政府工作报告中所讲到的：“创造条件让人民批评政府、监督政府，同时充分发挥新闻舆论的监督作用，让权力在阳光下运行。”对比中央决策层的意识和主张，李省长应感到羞愧。

　　现在的问题，已经不是作为公民的李鸿忠与另一位女性公民刘杰之间的个人纠纷，而即使是那样的情况，一个大男人也应当有大肚量，言行不当，大大方方道一个歉不难。

　　现在的问题，是一省之长与普通记者之间的工作冲突，是被采访者极不尊重采访者。这说明作为一省形象代表的李省长，没有清晰的配合媒体正常采访的意识，也没利用机会提升湖北的美誉度，这是一种失职。

　　相比邓玉娇案，今年刚刚在重庆发生的李庄案，争议更多，也更敏感，但看看重庆市市委书记薄熙来同志的良好表现，明确而直接对此进行的解释和表态，虽然不是所有人都同意他的解释，但这种正常的解释与沟通本身，表明薄熙来同志更有政治家的胸怀和自信。

　　而李省长避而不谈邓玉娇案本身，却反而给媒体记者施加压力，无疑是愚蠢的。李省长即使不向刘杰道歉，也应当对湖北人民表示歉意，因为他的言行损害了湖北人民在全国人民心目中的美好形象。

　　更大的问题，是作为地方大员的李省长，与中央决策层的思路如此冲突，即使内心对温总理报告中所讲内容不以为然，也应当有起码的组织纪律性，服从中央口径并严格要求自己，而不能对党中央不负责任。

　　综上所述，李省长无论如何都需要公开道歉，以挽回以秒计算不断损失的人气。

　　请李省长向女记者刘杰道歉，最好是在今晚24点之前，给仍然在工作的职业女性以起码尊重和节日问候。

　　请李省长向湖北人民道歉，为自己不当言行给湖北形象造成的损失深表内疚。

　　请李省长向温总理和党中央道歉，尽最大可能消除自己言行失当而给中央决策造成的混乱和负面影响。

　　相信李省长是有政治敏感和宽广胸怀的男子汉，一个道歉不难，挽回的将是无数的面子和里子。

　　《财经网》声明：本版评论仅系网友个人观点，不代表《财经网》立场。