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把开发商都逮起来枪毙了，房价还得涨

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陈淮：2010年地产行业展望| 把开发商都逮起来枪毙了，房价还得涨

陈淮：2010年地产行业展望

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-02-06 11:02:00 来源：房地产门户-搜房网 

[提 要]“2010 行业自律 平稳发展”高峰论坛暨2010中国地产领袖年会2月5日在北京香港马会会所隆重举行，本次活动以“2010 行业自律 平稳发展”为主题，百位知名地产企业家出席并共同探讨行业长久繁荣之路。建设部政策研究中心主任陈淮在会上做了主题为“2010年地产行业展望”的主题演 讲。

由华远、首创、万科、万通、富力、住总、阳光100、银信投资、天鸿地产、华润置地、永泰红�、新华投资等国内著名地产企业联合支持，华本地产俱 乐部、全国工商联住宅产业商会、阿拉善SEE生态协会、中城联盟联合主办，华本地产俱乐部承办的“2010 行业自律 平稳发展”高峰论坛暨2010中国地产领袖年会2月5日在北京香港马会会所隆重举行，本次活动以“2010 行业自律 平稳发展”为主题，百位知名地产企业家出席并共同探讨行业长久繁荣之路。建设部政策研究中心主任陈淮在会上做了主题为“2010年地产行业展望”的主题演 讲，以下为演讲内容：

 刚才陈参事的讲演，听了之后非常有启发，他举了个卖粮食的问题，我们也算是师兄弟，大家很容易知道，蒸馒头的时候， 第一个馒头和第一百万个馒头他们是同质的。房子不一样，哪怕他们由一个开发商建的。房子的问题他的根本问题就在于他的级差性，现在北京的房子涨价也涨价， 说没涨价也没涨价，只不过你要买的那个房子，一年比一年的距离远了，有一天我跟任总讨论，十年前八千块钱能买二环路内的房子，八年前还有八千块的跑四环路 去了，现在你买还有八千块他在眼界线呢。这是其一，其二我们的陈参事给我们出了一个好主意，政府当住房供和求缺口的保险公司，他拿出一笔钱调剂余缺。但是 全世界过去六十年的经验，我们研究结果已经很深入很仔细了，政府是最坏的一个资产持有者，效率最低的。但是往往是政府花了特别多的钱，住房子的人还住了一 个破房子，因为政府持有这个房。还有八千块钱得寻租腐败成本，还有八千块钱低效率浪费，所以如果我们真的把中国三分之一房子拿出来，让政府持有，那么我们 每年的税负不用干别的了，就维护修理和承担今后的损失就差不多了。在特殊阶段发展过程中有一定的必要性。

简单说2010年中国的放有四个问 题，四个方向，第一个二三线城市，在北京、上海、广州、深圳，无论如何解决布不了房价问题，把开发商都逮起来枪毙了，房价还得涨。现在地方政府都学了科学 发展观了，土地不要钱，开发都上不挣利润，我们盖房子管理成本，人工成本总得要，我们假定这个成本是两千块，我们在二环路两千块钱一平米，我们可劲的盖， 可劲的卖，问题是二环路买光了，还有人要住在北京城怎么办，就在三环路盖。对特大城市来说，房子盖的越多越涨价，这叫级差地租理论，因为我们同样的房子， 盖的眼界线和盖在天安门广场旁边，哪怕他是一样的质量，一样的朝向，一样的面积一样的功能，他们的几个是数十倍之差，这个理论不是我发明的。这才是级差地 租一，还有级差地租二，随着中国城市化的历史进程，中国的不断发展，我们希望不希望我们柱子旁边那个地方空气好一点，绿地多一点，交通设施完善一些，治安 状况差强人意。有人了花这些钱就要体现在房价中，随着我们的环境改善，这些肯定会体现在房价上。这叫级差地租二。那么怎么解决，去年中央经济工作会，和今 年的1号文件，虽然讲的是10年一年的经济发展形势和农民问题，但实际上也指出了中国城市化在十二五规划和未来二到三十年的重要战略方向，就是二三线城 市，小城镇，我们过去十年显而易见，中国城市化的重心在沿海城市。城市外在的面貌主要是沿海各大城市，这是有历史原因的，北京开奥运会，上海马上开世博 会，过两天广州还要开亚运会，我们不得不把城市化的重心放在这些地方，今后十年，我们应该说从靠农民工给城里人盖房子，这个阶段要逐步转到依靠农民给给农 民盖城市盖住房的阶段。

第二我们以改善性需求为主体的市场中去，2010年改善性需求要不要继续给予更大的政策支持。需求有四个层次，第一 个是脱困型的，满足你基本住房需求的，这不用说了，廉租房就干这个用的，首先使人有遮风避雨的条件，我们前二十年结果了大多数人有房子住，好坏、新旧、大 小配套状况如何不说，大多数人有房子住，但还没解决所有人有房子住，我们住房保障体系的完善，就是要解决所有人都有房子住的问题，真正长期支持中国城市 化，支持中国房地产业的是改善性需求，原 来有房子住，这个房子好不好，比起以前的工人新村来，比它强多了，因为他至少是成套住宅，比起六十年代毛主席让我们建的简易房好得多，至少他是有上下水， 每个家庭有厨房厕所的，但是那个厕所只能叫厕所，不能叫卫生间，因为只能放一个马桶。房子至少有三个卧室的，三代人还能基本满足。什么叫改善性需求，人们 的卧室有美化，需要有公共活动的空间，有一个厅。卫生间，得给女主人预备化妆的地方，能坐下来照照镜子，这些都属于改善性的需求，如果我们把这些加进去， 中国老百姓城镇住房的水平，达到90到120平米。我们现在城镇人口08年6.07亿人，09年估计在6.2亿。我们大多数老百姓只不过才住到了脱困型的 住房水平上，我们要进一步满足他们改善性需求，第三个层次是享受型的需求，我们这没有时间给大家讲了，还得有一个书房，女主人还得有一个健身房，这些不是 不合理的需求，但他是享受型的，第四个层次奢侈型的需求，恐怕就要受到社会制度一定的制约，你可以买大别墅，但是你得交比较高的税，因为你占有优质资源， 更多的占有了社会公共资源。第二个层次改善性需求是支持2010年和十二五，以及未来二十到三十年中国房地产市场主体需求，我们所谓扩大内需，所谓城市化 建设，所谓维护房地产市场的稳定，主要靠这个需求，第三个继续加强改善我们房地产自身，混个十年八年，身价已经过亿，都是领袖级人物，很了不起，市场经济 最大的奥妙就是一个消灭富人的经济，市场经济挺好，不是消灭穷人的，没听说哪个国家发展市场经济把穷人给消灭光了，我们老听说英国工业化，美国工业化，那 些铁路大王，化工大王，汽车大王，跳楼自杀的，破产的，到是有很常见的，我们这个产业应该说过去一段时间来，迷雾重重，我那天上网查了一下，没有一年媒体 不说房地产业迷雾重重的。

最后，在今后，在科学技术进步上，比提概念更重要，我们最近前不久提出绿色概念，所有的房地产广告都说自 己是绿色住宅，后来又说有纳米技术，所有的房地产房子住进去都纳米，现在又改成低碳了，现在那个房子里低碳，别玩这种概念，实实在在的提高中国房地产业的 科学技术含量，已经到了及其重要的历史关头了，如果我们不能够节能节水节财节地，在科学技术上有所突破的话，中国房地产恐怕有朝一日要被外来的开发商所取 代的日子，恐怕也不太远了。我们房地产业应该说对国民经济的贡献是及其巨大的，不管是过去十年还是未来二十年，诸位的努力，贡献，效率，质量，规模，决定 未来二十道三十年中国国民经济发展的速度，效率，质量和规模，谢谢大家。

http://soufun.com/news/2010-02-06/3079576.htm

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解读土地出让与地方政府债务问题-华尔街日报

汪涛

对

地方财政的了解 历来都不多，但随着中央政府出台收紧信贷、打击土地和房地产投机等政策，近期对地方财政担忧大幅增加。在中国，一个广为报道并被视为事实的说法是土地出让 收入在地方政府财政收入中占据半壁江山，在有些城市这个比率甚至更高。如果这是真的，那么房地产降温和土地出让收入减少就可能导致地方政府财政严重吃紧， 并可能影响到经济刺激项目的地方融资。这个问题的重要性使我们有必要做进一步的研究。

地方政府财政收入的来源是什么？土地出让收入有多重 要？如果土地出让收入减少，会出现什么情况？地方政府的债务状况如何？由于许多支出都不在一般预算之内，而债务可能隐藏于政府相关的部门和企业，要厘清地 方政府的财政状况以及真正的债务状况非常困难。不过，基于可获得的信息，我们还是得到了以下的一般结论：

• 近年来土地出让已成为越来 越重要的财政收入来源，但对大多数地方政府而言该比率远低于50%。

•在地方政府的一般预算中，财政收入的主要来源是增值税、营业税和企业所得税，但土 地出让收入绝对是预算外财政收入最重要的来源。

•土地出让收入的减少往往会影响地方政府的投资行为，而不是经常项目支出。

•地方政府负债在过去一年大 幅增长几乎是可以肯定的，但负债程度和解决方式可能取决于未来的宏观政策和经济增长。

•土地出让收入的重要性和相关风险已不是简单的占地方收入比 重的问题，而政府放缓银行信贷、管理好城镇化进程至关重要。

I. 地方政府的财政收入来源

地方政府支出主要包括两部分，即地方一般预算支出和地方预算外支出。第一部分并入中央政府预算，须每年上报全国人大。而第二部分独立于一般预 算，资金来自于预算外收入（对于绝大多数地方政府而言，主要就是土地出让收入）。

地方政府一般预算支出的资金来源是：（1）地方财政收入 （税收收入和非税收入） 和（2）中央政府转移支付和税收返还。来自中央政府的资金包括（i）税收返还，这是实施各类财政分权、再集权改革的结果，与地方财政收入成比例；（ii） 专项财政转移支付，以及由较富裕地区向较贫穷地区的一般转移支付。总体而言，一个省越富裕（因此税收收入越高），税收返还越多；一个省越贫困，一般转移支 付就越多。

这里我们想重点指出的是，中央政府的转移支付和税收返还是地方政府财政收入中非常重要的组成部分，不可忽视。而且更重要的是， 大多数转移支付均按预定制度执行，因此中央政府事实上并没有多少自由决定的空间。这也说明虽然看起来中央政府控制了50%以上的总预算收入（相当于GDP 的10%），但它所控制的总预算支出不到1/4（相当于GDP的4-5%）。

表1更详细地列出了2008年地方政府财政预算的收入和支出 结构。地方政府财政支出总额为5万亿元 （占GDP的16%），其中有2.9万亿元来自于地方本级收入，其余则来自于中央政府的税收返还和转移支付。严格来讲，税收返还也应被计为地方本级收入， 因为它们是在地方层面征收的税款、上缴给中央政府后再返还给地方的。

土地出让收入的影响

土地出让 收入 （不包括土地相关的税收，土地相关税收是税收收入的一部分，而且一般占比很小） 是地方政府预算外收入的主要来源。自2005年以来，与土地出让和开发相关的收入和支出数据开始单列（此前只列出净收入）。2007年以来，土地出让和相 关支出列入地方政府基金预算，但并没有列入地方政府的一般预算（有些资金纳入一般预算，但据我们所知，土地出让收入并没有纳入一般预算）。

如 果我们将一般预算收入和预算外收入进行加总（假定土地出让收入均不纳入一般预算），那么土地出让收入占2008年地方政府总收入的17%左右（见图1）。 我们估计2009年该比率已升至近22%，因为去年土地出让收入增长了63%，而同期地方政府的其他收入则增长了19%左右。

即便我们采 用更狭义的方式定义地方收入，即剔除中央政府的转移支付，土地出让收入也只占到地方政府总收入的24%（见图2）。我们估计该比率在2009年可能已升至 32%。这样的比率并不低，但仍大大低于新闻媒体及广泛引用的50-70%。造成实际数值与流传数值之间较大差距的主要原因可能有两点：有些城市可能的确 高度依赖土地出让收入，人们基于这些数据推算出了所谓的全国数据；分母中可能没有包括中央税收返还和一般转移支付等地方政府财政收入的重要成分。

II. 理解地方政府的债 务状况

根据中国的法律，地方政府不允许出现赤字或举债（无论是直接从银行借债或发行地方债）。实践中，地方政府债以多种形式存 在。在低层的地方政府（如乡和镇）中，与义务教育支出相关的欠款以及乡镇企业的旧债可能是最为普遍的两种债务。近年来中央政府已经开始加紧解决这些问题 ──逐步接手教育支出的责任，并且划拨资金解决遗留债务。

在更高层次的地方政府，比如省市一级，债务往往产生于基建相关支出以及各种开发 项目，隐藏在政府相关的投资机构或各种形式的担保中。虽然地方政府对供应商和承保商可能有部分欠付，但我们认为地方政府债务最大和最主要的债权人是银行。

地 方政府的债务规模有多大？没有人真正了解。这主要是因为大多数债务都是隐性的，或者表现为或有负债。不过，跟踪信贷周期并且对银行不良贷款做出估算对于了 解地方政府的债务规模很有帮助。地方政府欠银行的债务可能以正常贷款的形式出现在银行的资产负债表上，也有可能已经化为银行的坏账，或者被减记和转移。根 据财政部之前所做的一项研究，我们假设地方政府债务规模至少与中央政府债务相当，约为2008年GDP的20%（见我们2009年11月30日的报告： 《如何看待中国的投资热潮及其风险》）。

2009年，地方政府债务肯定有大幅增长。2009年上半年，由于经济活动急剧放缓、税改以及企 业盈利下滑，地方政府收入相应减少。同时，地方政府被要求刺激经济，不仅要对中央政府的4万亿经济刺激方案提供配套资金，而且也要推出地方性的经济刺激方 案。虽然中央政府提供了一定的融资帮助，比如代表地方政府发行了2000亿元国债，但大多数资金可能都以某种方式来自于银行。

一些政府机 构的内部调查认为2009年流向地方政府融资平台的新增贷款可能多达5万亿元，但对此并没有正式的官方统计。今年也会有一部分新增贷款（金额可能会有所降 低）流向地方政府融资平台。政府相关的国有企业与地方政府之间的界限非常模糊，因此很难说这5万亿元都应被视为地方政府的新增债务。不过，我们可以大致估 计，到2010年底，地方政府债务将超过GDP的30%（11万亿元以上）。

地方政府债务的确切规模及其影响将取决于经济增长以及中央政 府今年及以后抑制地方政府进一步借贷的成效。虽然公共债务总额（包括地方政府债务）可能接近GDP的60%而不是现有统计的20%，但中国拥有很高的国民 储蓄，而且政府也有很多资产。即使是地方政府也拥有大量资产（表现为其所持有的国有企业股份）。我们认为中国不会马上面临债务危机（见我们2009年11 月30日的报告：《如何看待中国的投资热潮及其风险》）。

III. 如果土地出让收入下降会怎样？

土地出让收入通常与地方政府的一般预算分开。土地出让所得的收益除了用于补偿拆迁的个人或单位外，主要用于基础设施建设和土地开发（包括工业园 区和商业地产）。中央已要求地方政府把更多的土地出让收入用于提供廉租房和其他保障性住房，但在整体支出中这一块的占比很小（见表2）。

如果土地出让收入下降（由于政府采取措施遏制土地投机和囤积， 或是由于房地产行业全面调整抑制了需求），那么最直接受到影响的是土地开发和地方基础设施建设。换言之，一般预算中的经常性支出──如政府服务和公务员薪 酬等──应不会受到影响，因为它们并非来自于土地出让收入。

至于投资相关支出，地方政府在面临收入下降时有两个选择──减少建设活动，或 增加借款（从银行）。由于中央正努力降低整体贷款水平，尤其是对地方政府一级的贷款，土地出让收入下降最有可能导致地方投资下滑，包括房地产相关的项目。 事实上我们对2010年经济增长的基准预测中已考虑到了固定资产投资增幅显著放慢（由于政府相关投资增长放缓）。

中央政府已较早地采取措 施来为部分大城市的土地出让降温，这应有助于降低土地相关收入和这些领域的支出发生大幅波动的风险。但许多较小城市和内陆城市仍蠢蠢欲动，希望通过土地财 政启动新一轮基建。

那些一直非常依赖土地出让收入并背负高额债务的地方政府可能会在土地出让收入急剧减少时面临流动性和偿还问题。而这些 问题很可能会表现在银行的不良贷款中。目前中央正在考虑就地方政府担保推出新规，新闻报道称，地方政府和地方人大的担保函将不再具有担保效力。有的地方财 政部门已经拒绝承认某些政府的贷款担保──这对于发放这些贷款的银行来说并非好消息。

2009年向地方融资平台发放的贷款占比很大，是我 们认为今后几年不良贷款可能大幅度增加的最重要原因（我们预计09-10年发放的贷款将在今后几年产生2.5-3万亿元的不良贷款）。

IV. 要关注土地出让的相关风险

土地出让的重要性及相关风险并不是简单的出让收入占地方政府收入比重的问 题。这是因为土地价格和房地产价格紧密相连，而土地和房地产一直充当着银行贷款的抵押品。我们所说的不仅是向开发商发放的贷款或按揭贷款，这些贷款在贷款 余额中的比重并不大（见图3）， 我们所说的是企业贷款或准政府贷款。

一块土地出让价格的提高将提升周边所有房地产和土地的价值。这意味 着地方政府能直接获得更多收入并在今后的土地出让中受益，而且由于现有抵押品的价值上升，地方政府的下属企业能从银行获得更多信贷。这些因素将为地方政府 不响应中央增加土地和住房供应并限制房价上涨的号召提供强大经济动力。即使在土地出让不景气的时候，地方政府也有动力通过与开发商和国有企业进行幕后协作 来防止名义或官方土地竞标价格滑坡，目的是人为地将贷款抵押品的价值保持在高位。

在房地产建设上和土地出让的过程中，地方政府、房地产开 发商、地方企业和银行在房地产行业的利益相互纠缠。我们认为与土地相关的最大金融和宏观风险可能正是这种复杂的关系，而非土地出让收入在政府总收入中的比 重。我们将在随后的报告中更为详尽地探讨这个话题，但有一点很明确：掌握好目前的宏观政策和城镇化进程以防止贷款和投资失控并出现土地和房地产相关的巨大 泡沫对政府而言至关重要。

（本文作者汪涛是瑞银集团中国区首席经济学家。文中所述 仅代表她个人观点。）

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钟国康好色，看来艺术家都有通病。

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