廉租房的核心问题是政府资金能否到位

 

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廉租房的核心问题是政府资金能否到位 2007-11-29 晶报
    治疗高房价之痛，目前的镇静剂是建设住房保障体系。这应该说是大势所趋。
    11月27日，《廉租住房保障办法》及《廉租住房保障资金管理办法》出台，这是从去年开始的住房保障建设体系的又一块基石。
    从商品房开始的本轮住房改革回到了保障原点，其间经历了无数的曲折，之所以能够尘埃落定，是因为商品房高价使大部分城市居民无法承受，更重要的是高价房损害了中国内需经济的经济方略，房地产支出使大部分人不得不为土地与砖瓦节衣缩食，内需经济戏剧性地成为房屋经济的代名词。
    既然大部分城市的自购商品房比例已经达到80%以上，既然商品房影响到了新城镇居民与内需经济，政策的转向就不可避免。一周前，温家宝总理在新加坡谈到最关心人民的住房问题，并且考察了新加坡建屋发展局，实地探察了新加坡的公屋，表达了赞许之意，中国版的住房新加坡模式呼之欲出，商品房、限价房、经济适用房、廉租房四级住房制度路径十分清晰。最近公布的办法是对廉租房住房保障的具体化。
    我国廉租房能否建立的核心是政府资金来源能否得到保障。
    在任何一个保障体系中最重要的保障就是政府资金及时到位。如新加坡公屋主要来自于政府资金，购屋的居民只需要动用薪金的百分之二十来偿还贷款，而美国的普通居民的住房信贷也有政府担保的成分在内。我国从1999年就开始的廉租房保障制度迟迟无法落实，根本原因就在于资金根本得不到保证。
    根据财政部提供的数据，从1999年至2006年，全国656个城市中近78%的城市建立了廉租住房保障制度，8年来，只有54.7万户住房困难的最低收入家庭享受了廉租住房保障，目前全国尚有近1000万户人均建筑面积10平方米以下的城市低收入住房困难家庭，占城镇家庭总户数的5.5%，如果按照以往的速度，大约需要147年才能解决廉租房保障问题。这样的蜗牛速度显然是个大笑话，尤其在中央财政连年以超过GDP今年预计达到5万亿元的背景下。
    此次明确了廉租房八个方面的资金来源，新增了三条资金来源渠道，即除中央财政安排廉租住房保障补助资金、中央预算内投资安排补助资金以外，省级财政预算也要相应安排廉租住房保障补助资金；提高了土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例。即从原来的5%左右，提高到不少于10%；明确住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额均要用于廉租住房保障。并且统一由廉租住房保障资金实行国库集中支付，以提高资金使用效率。
    中国每年所需保障住房建设资金最低为500亿元，2007年中央财政支付49亿元，预计公积金收益为80亿元，而其他资金事实上主要得由土地收益支付。2007年计划安排廉租房住房资金七十九点四亿元人民币，超过二00六年之前廉租住房资金总和。权威部门预计，今后年三年内，廉租房和经济适用房投资将呈翻番趋势，也就是达到320左右。据统计，2006年全国城市土地出让金净收益近3000亿元，可向廉租房提供150亿元资金，但实际数字是3.1亿元，只是一个零头。
    这当然说明地方政府对于廉租房建设并不积极，中央政府的强硬举措可能推动地方政府有所表示，但基数之低说明难数之大。并且，对于地方政府而言，由于明年面临经济紧缩，地方财政对于土地出让金与房地产税费的依整程度将进一步加大而不是缩小。
    据公积金研究专家丛诚的数据，上海廉租房租金补贴的资金来源单一，具体的比例为60%左右依靠各区财政拨款，剩下的40%中一半来自公积金增值收益，一半来自市财政资金。以目前约2.5万户租金补贴的廉租房家庭，即使以每户每月300元的租金补贴水平计算，每年所需的资金在9000万左右。按照这个水平，2010年10万户的目标，就意味着每年需要近4亿资金的支出。这总体而言对于地方财政固然负担不小，对于低收入阶层则无异于杯水车薪。羊毛出在羊身上，为弥补这一资金缺口，地方政府将有更强的动力推高地价与房价，征收土地税费，从而再次打造出一批必须向政府伸手要公共福利补贴的住房群体。
    要从根本上打破这一循环，除了对住房保障资金加大拨付、实行决算制度、进行国库集中支付以外，更重要的是改革财税分配体制，从流转税转向向地方财政倾斜的消费税。
  谁说没有保有税？ 2007-11-29 南方都市报
    一则新的征税通知，补上了房地产市场持有环节不征税的假想。
    在深圳经济特区成立27年后，深圳将首次开征土地使用税，而现有由国土部门负责征收的土地使用费将同时停止。深圳市地税局近日召开新闻发布会，公布了具体的征收标准，深圳市将以土地所属的街道办管辖范围作为划分界限，分六个等级征收土地使用税，其中税额最高的第一等级土地每年所交税额确定为每平方米30元。
    上海市政府也在27日宣布，从今年起，本市按照六个不同等级对全市范围内的城镇土地使用的单位和个人，以每平米1.5元至30元不等数率缴纳城镇土地使用税。
    保有环节不征税？这是暂时的优待，现在，盛宴结束，优待取消了。熟悉行政特色的人不会感觉到奇怪，我国的税收武器库中弹药充足，就看什么时候需要拿出来使用。土地使用税充分体现了中国式的税收陷阱。
    自1988年《中华人民共和国土地使用税暂行条例》颁布以来，财政部、税务总局以及税务总局与国土资源部联合先后制定、印发了近120份"国字头"文件。其中直接关于土地使用税政策以及征收管理的文件达115份。年年有规定，年年有变化。
    最新的变化趋势是从严征收，税权上交。
    今年2月初，依据2006年12月31日国务院发布的《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(国务院令第483号)，财政部和国税总局联合下发的通知，规定从今年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，同时将外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。财政部针对落实城镇土地使用税新政所发出的通知以"催促"的语气，要求地方税务部门结合本地实际情况，尽快提出切实可行的税额幅度调整方案并报批的。到年底，大限已到，各个地方政府必须还上欠帐了。今年6月，国税总局发文取消交通部门的港口用地、电力、煤炭及房地产行业中关于企业土地使用税税收优惠的地方审批权限。以往5个不征税土地项目有5个，能源、交通、水利设施用地和其他用地的征税与否授权财政部，将国家税务局决定审批困难型减免税的权利，以及地方政府的机动权，使土地税收千疮百孔。
    有趣的是，虽然优惠处处，在执行过程中则体现出税额的标准高靠以及土地等级提升的趋势，有关部门乐于使用优惠权以体现自己的仁慈，却并没有试图以制度化的手段约束自己与土地使用者，优惠越多，自由裁量权越大，陷阱也就越多。
    谁说中国土地资源保有环节不征税呢？土地使用税，在纳税义务人上，包括在深圳范围内使用土地的单位和个人，所称单位包括国有、集体和私营企业，以及股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
    这样的保有环节税收可以轻易地过度到物业税，现在关于物业税的争论也就可以掩旗息鼓了。以深圳为例，深圳市地税局局长章家寿表示，此次确定暂缓征收的个人所有非营业的房屋用地，一定是非营业性的。对于营业性的，包括出租、举办一些商业、服务业等方面活动的场所，都要开征土地使用税。可见，对于非营业的房屋用地又是一项优惠措施，现在不征收，不等于永远不征收。
    之所以如此迫切推出土地使用税，原因一是为了给地方财政加入一个可以常年征收的税种，二是为了缓解住房保障制度的资金矛盾。
    根据财政部提供的数据，从1999年至2006年，全国656个城市中近78%的城市建立了廉租住房保障制度，8年来，只有54.7万户住房困难的最低收入家庭享受了廉租住房保障，目前全国尚有近1000万户人均建筑面积10平方米以下的城市低收入住房困难家庭，占城镇家庭总户数的5.5%，如果按照以往的速度，大约需要147年才能解决廉租房保障问题。这样的蜗牛速度显然是个大笑话，尤其在中央财政连年以超过GDP今年预计达到5万亿元的背景下。
    中国每年所需保障住房建设资金最低为500亿元，2007年中央财政支付49亿元，预计公积金收益为80亿元，而其他资金事实上主要得由土地收益支付。2007年计划安排廉租房住房资金79.4亿元人民币，超过2006年之前廉租住房资金总和。这一现实的背景是廉租房资金的基数低到让人羞于出口。据统计，2006年全国城市土地出让金净收益近3000亿元，可向廉租房提供150亿元资金，但实际数字是3.1亿元，只是一个零头。权威部门预计，今后年3年内，廉租房和经济适用房投资将呈翻番趋势，也就是达到320左右，地方财政显然需要大笔支出。因此，开拓地方税源就成为题中之义，一切都是为了当时的需要，因时制宜。
    税费制度的从严征收与地价的居高不下，必定会让商品房市场节节上升。政府的目的显然是以占比70%以上的保障型住房体系来满足社会的需要，继央企改革之后，新加坡的公屋模式又找到了中国知音。建立保障住房满足民生需要没有错，政府行动得太迟了而不是太早了。
    建立新加坡模式，更重要的是法治前提，以及国家投资公司市场化的行为逻辑。从城镇土地使用税的变迁来看，起码就税收法治这一条，我们还有很长的路要走，中国的房地产市场要建立市场逻辑是一个遥远的梦想。
注：两篇文章均与房地产市场有关，放在一起。下一篇文章发表时，猫老弟改为"征收土地使用税欠制度约束 仿效新加坡模式需法治前提"，这是南都报的特色，信报也常用，一有空就做对联。上次与何建晔兄聊及，互联网时代，标题学大为进步，虽然惊耸，将内容全置入其中，是方便读者的人性化之举。此前朱大可兄也提及标题学的突飞猛进，并为自己文化先锋网的标题而自得。