管不住权力，就挡不住房价上涨

 

 

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管不住权力，就挡不住房价上涨

via walkalone2008的博客 by walkalone2008 on 9/28/07

管不住权力，就挡不住房价上涨
2007年09月29日 09:03:42 　来源：红　网
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9月26日，江苏省建设厅厅长周游向该省十届人大常委会第三十二次会议作了关于全省房地产市场管理工作情况的汇报。该省环境资源城乡建设委员会向大会提供的当前房地产市场的调研报告指出，"非市场因素"主导了房价上涨过快，而拆迁是最为典型的非市场因素。（《东方早报》9月27日） 江苏的这份报告指 出，"非市场因素"主导了房价上涨过快，这些"非市场因素"包括：住房拆迁规模过大，导致硬性需求比例较大；开发商为追逐暴利，利用民众买涨不买跌的心理，囤积房源，捂盘惜售，人为提价；普通商品住宅和政策性住房供应量严重不足，导致中低收入家庭买不到合适住房，逼着他们走向市场，形成虚假人气；投机及开发商利用媒体炒作，误导人们盲目跟风。但是，在我看来，权力的不当行使才是房价上涨的最重要的"非市场因素"，或者说，正是权力的不当行使，主导了房价的上涨。 权力不当行使主导房价上涨最重要的因素是，地方政府将出让土地作为了财政收入的主要增长手段，地方政府通过不断抬升地价，增加政府的收益，从而抬升了房价。众所周知，房价的不断攀升，跟地价的不断上升有直接的关系，地价上升直接将成本转嫁给了房价，导致房价形成天价。来自业界人士透露，开发一个房产项目，政府土地出让金的收益大概要占35-45％，在某些地方，土地成本占住房开发成本的比例已经由原先的20%-30%增长到60%-70%。在广州，屡次创出倍增的天价地王，如去年金沙洲住宅用地拍出楼面地价4000多元/平方米的地王、琶洲商业用地拍出10000元/平方米的天价地王，今年江湾桥南住宅用地又拍出楼面地价7000多元/平方米的地王、最近珠江新城商业用地拍出楼面地价9500元/平方米的地价。如此之高的地价，地方政府倒是赚个盆满钵满，而房价却像出轨的列车一发不可收拾了。 权力不当行使主导房价上涨另一个重要因素是，政府是过度开发甚至是野蛮拆迁，导致大量拆迁户需要房屋，市场需求猛涨，供应不足，房价不断上涨。一些地方政府为了政绩，城市的美观，或者是为了屯积土地、出卖土地牟利，不切实际地进行城市开发，强行拆迁，而且往往补偿不到位，导致许多拆迁户迫切需要房屋，使市场陡增许多需求。以江苏省为例，江苏2001-2006年当年拆迁房屋面积占当年竣工面积的比重一般都在30%左右，有的市占到80%左右，拆迁形成的如此巨大需求，不扎实抬升房价才怪呢？ 权力不当行使主导房价上涨的再一个重要因素是，地方政府对于住房保障的责任落实不够，经济适用房、廉租房的建设不积极，供应远远达不到要求。一方面，地方政府通过土地出让金，使得财政收入猛涨；但另一方面，他们对于经济适用房、廉租房的建设缺乏积极性，认为建设经济适用房、廉租房等是负担，减少财政收入，又不能提升自身的政绩，是一件不"划算"的买卖，因此，住房保障资金占土地出让收益的比例极低，经济适用房、廉租房在一些城市成为"花瓶"和"点缀"，以致于今年8月，国务院还专门发文要求，各地的土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。经济适用房、廉租房的比例如低，而且有限的住房保障资金还往往被权贵利用权力以"经济适用房"名义建设豪宅，这使真正需要住房保障的贫困户不得不到市场中购买房屋，从而使得需求增长，抬升房价。 来自多家媒体的消息说，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产领域的信贷政策作出新的调整，比如第二套住房的首付将提高到40%，房贷的基准利率上调至基准利率的1.1倍，对于第三套房屋不提供货款，等等。我相信，这些政策对过度的投机行为会有所抑制，但是，我对于这些政策能多大平抑房价持谨慎的乐观，因为我们对权力的不当行使如果没有有效地抑制，我们就很难从根本上平抑房价，前几次宏观调控却导致房价的上涨便是我们的前车之鉴。（杨涛）

 

 

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