上海未来10年土地指标只够用7.5年 或“逼存”加大供应

发表时间:2009-12-04 08:25  来源:每日经济新闻 共 0 位网友发表过评论

每经记者 杨羚强 发自上海

未来,上海可能会缺乏“调控”房价的一大资源——足够的可出让土地。

据媒体 报道,在12月2日上海市人大第四十次主任会议上,上海市规划和国土资源管理局向市人大常委会作《上海市2009年城市规划制定和实施情况报告》时指出, 至2008年上海全市实际建设用地总量已达2860平方公里,距2020年的规划指标——2981平方公里仅剩121平方公里。按照2009年前10月的 1612万平方米土地出让面积计算,目前所剩的土地指标最多只够用7.5年。

来自易居中国的统计数据显示,截至2009年11月,上海已批 准但未建设的开发用地土地面积为9423.5927万平方米,可建面积为12414.4456万平方米,总面积几乎和上海市政府手中未出让的土地面积相 当。业内由此认定,未来上海必然会加强对已出让建设用地的“逼存”工作,以满足未来市场的购买需求。

对上述数据,记者联系上海市规划和国土资源管理局,尚未得到回复。

11月上海房价环比涨15%

易 居中国・CRIC系统显示,11月商品住宅的平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月度水平,环比涨幅达15%,同比涨幅更是高达32.7%。 其中,内环内最高成交价已突破16万元/平方米,内中环的最高成交价达到82468元/平方米,中外环的最高成交价则到34226元/平方米,外郊环的最 高成交价则已达到26613元/平方米,郊环的个别楼盘预期售价也超过2万元/平方米。

易居中国分析师薛建雄说,虽然上海楼市的价格上涨明 显,但开发商“捂盘惜售”加剧和10月、11月份行情突好的情况下,有71和74个楼盘在月初预期推新房源,但最终的实际供应量却只有129万和126万 平方米。11月上市的全新楼盘14个,但是有9个预期开盘的项目延期上市。

12月2日,上海市人大第四十次主任会议上的《上海市2009年 城市规划制定和实施情况报告》,或许给上述“捂盘”的开发商找到一些依据:至去年,全市实际建设用地总量已达2860平方公里,距2020年的规划指标 ——2981平方公里仅剩121平方公里(1.21亿平方米)。

而易居中国・CRIC系统显示,2005年～2009年10月,上海分别出让土地614万平方米、702万平方米、1644万平方米、2036万平方米、1612万平方米,如果按照2007～2009年的平均土地出让面积计算,上海现有的土地指标只够用7.5年。

薛建雄说,上述每年出让的土地面积只是商品房建设用地面积,道路、市政、医院、学校等公共配套面积尚未列入其中。如果算上市政配套用地,上海剩余土地指标,将不足用7.5年。至于未来10年,上海可以出让的商品住宅用地面积将非常少。

清理“囤地”已成必然

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,土地供应紧张,通过“逼存”增加房地产市场供应量,已成必然。

易居中国提供的数据显示,上海目前已批准但未建设的开发用地面积为9423.5927万平方米,可建面积为12414.4456万平方米,总量已和未来十年上海的建设用地指标相当。

杨红旭认为,除上述办法外,如果今后几年允许农村建设用地入市,也会缓解市场的供需矛盾。

此外,也有业内人士提议采用提高容积率和旧城改造获得建设用地。方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川说,此前上海出让的土地容积率很低,大部分在1左右,如果能够增加容积率至2,可以增加至少一倍的土地面积。另外,通过动迁获得建设用地也会是一个比较可行的办法。

然而,上述办法实施并不容易。前者会降低居住舒适度,影响城市面貌,出现类似香港那样拥挤的建筑楼群。而后一种办法,则会带来巨额的动迁成本。

“无论如何,上海的可供建设用地将供应紧张。尤其是外环线以内长期供应紧张的局面将难以改变。”杨红旭说。

只是建设用地供应紧张,未必会推高地价和房价。赵豫川认为,上海的地价和房价今年的涨幅度过大,如果继续上涨,会导致崩盘。而且,土地指标不足,毕竟是未来十年的问题,暂时不会导致上海地价和房价的“狂飙”。