小产权房与第二套房房贷标准齐下意味房价不会急跌

看来打压房价的左派有一次失败了，最后只有让位于右派经济增长的需求

 

 

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小产权房与第二套房房贷标准齐下意味房价不会急跌

via 叶檀 by 叶檀 on 12/12/07

小产权房禁令与第二套房房贷标准齐出

意味房价不会急跌

2007-12-13 晶报 新京

    房地产拐点之论甚嚣尘上，除深圳房价下挫之外，在一些大城市出现滞涨格局。在此敏感时刻，两则影响深远的政策陆续出台。

    2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号），明确了"以借款人家庭为单位认定房贷次数"，并规定"已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行"。这解开了纷扰两个多月的房贷新政各自解说的困境。

    同日召开的国务院常务会议指出，近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地,并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调严格规范使用农民集体所有土地进行建设,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

    两项政策一正一反，说明了房地产政策稳健为上的目标，同时也预示了政府对于房地产市场大涨大跌风险保持警惕。房地产价格大降的希望落空。

    第二套房的房贷标准是政府测量与控制房地产泡沫的重要手段。第二套房的房贷标准以往一直存在商业银行各自解读的倾向，由此造成的结果是门槛低的银行成为房贷承载主体，房贷紧缩政策必然成为外紧内松的花拳乡腿。此次一刀切统一解读，传递出非常明确的政策导向，约束投资性购房与鼓励自住需求，政策对改善性购房网开一面——强调人均居住面积低于平均水平而再次申请房贷的，仍可比照首套自住房贷款政策执行，显然是考虑到了购房者改善住房条件的合理需求。通常人们认为，自住需求是真实的刚性需求，而投资需求是虚假的软性需求，将随着资产泡沫的崩溃而消失，也被认为是泡沫经济的罪魁之一。

    以信贷扼制投资需求可以起到两个效果：一是减少房地产的市场的需求，在供应无法跟上的情况下只能以减少需求来缓解供需矛盾；二是减少银行信贷风险，防止在房价下跌过程中累积无法承受的不良贷款压力，由此带来的衍生后果是像深圳一样投资占比高的城市房价可能出现下跌，而自住需求为主的城市如北京、上海的房价将依然保持平稳。

    与上一政策效用相反，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅与"小产权房"，将减少供应制造需求从而推高房价。

    以往小产权房处于法律模糊地带，依据城市房地产管理法的现有城市房地产登记制度不包含小产权房，并不意味着小产权房不合法，因为"法无禁止即为许可"，小产权房有其存在的合法性。而多数房地产商则认为小产权房既不合理更不合法，因为现在的土地交易法理上明确小产权房不受法律保护，物权法明确规定宅基地是不能向城镇居民转移的。大产权房的消费者需要支付土地费用，小产权房由于减少了土地交易成本而获得了不菲的土地溢价，因此被人为分割成了两个市场，存在着极大的不公平。

    在激烈的争议中，小产权房现象愈演愈烈，在一些城市在房地产销售整体市场中占比达到30%以上，国务院的表态其实是关上了小产权房的闸门，相信今后具体的政策法规会一一出台。小产权房是抑制高房价、改革现行土地制度的釜底抽薪之举，如果政策本意就为打压房价，小产权房不仅不应被抑制，而应该成为房地产开发中的主要模式。

    但一项政策尤其是在事关民生与经济发展全局的土地问题上，政府显然不只具有一个思维向度。关上小产权房闸门既是为了防止在土地流转中出现无法控制的局面，防止民间自行的土地交易以及农民不可控制地涌入城市，也是出于严格保护18亿亩耕地的需要，客观上起到了肃清房地产市场漏洞、使房价以不可预料的速度下挫的风险。

    在此我们看到了政策表面上似乎存在矛盾之处，房贷是为了控制需求使房价下挫，而抑制小产权房则会起到拉动需求进而提升房价的作用。

    政策的矛盾折射出现实的困难，在我国，保护耕地保障粮食安全的重要性无需多言，而房价的急剧下挫则增加了银行坏帐诞生的可能性，一旦万亿坏帐爆发将是中国经济无法承受之重。并且，目前的中产阶层购房者如果在一夜之间因为房价急挫成为负翁，将对整体经济造成严重的不利影响，这在我国香港等地区已有前车之鉴，撤火过急的后果是欲速则不达，影响经济的整体运行质量。

    因此，从稳定与适度上涨的背景下来理解房地产市场，理解金融市场，理解城市化进程，政策的表面矛盾也就迎刃而解——房价不急涨不急跌，维持政府、开发商、消费者、银行、土地与宅基地拥有者的利益平衡才能使市场有长远发展的动力。房价哪里会下降，相反，会着力保持温和的民众情绪反弹不大的上涨局面。

    以小产权房为契机推动土地制度改革是治本之术，而抑制投资信贷需求是治标，中国的房地产市场从来在治标中"螺旋式上涨"，而没有从治本中获得市场化的健康基础。

 

 

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