典房考

《金 瓶梅》记述了这样一个情节：潘金莲和武大被赶出大户家后，寻了紫石街西王皇亲家房子，赁了内外两间居住，依旧卖炊饼为生。潘金莲骂武大：你赁人家房住，浅 房浅屋，可知有小人罗唣！不如添几两银子，看相应的，典上他两间住，却也气概些，免受人欺侮。于是两人凑了十数两银子，典得县门前楼上下两层四间房屋居 住，第二层是楼，两个小小院落，甚是干净。

“典”明义是活买活卖，到期可赎。这里典房子当属此意，典来的房子不必付房租，典得的银子也不必再付利息。

研 究这个当时事件的经济学含义，首先当考察这十数两银子的价值几何，我们无法以今天银的价格衡量当时货币银的价值和购买力，但通过了解当时普通市民的收入和 物价水平，可以知道时人的生活水准。以此，我们可以估计这十数两银子在当时的价值。在考察银在当时的购买力之前，我们依然不能以今天的眼光看待当时的商 品，在那个一饭一粥皆来之不易，一丝一缕当忆物力维艰的年代，任何一件商品所包含的人力物力都不可以今日规模化工业生产的效率考量。因而商品价值往往是我 们今人所不能想象的。一个明显的不同体现在商品的折旧率上，在今天，任一件商品，无论功能如何完好，一旦以二手出售，其价值都会大打折扣，而在旧时，商品 的折旧率可以很低，只要完好，都还能值不少钱。书中写到西门庆的几个帮闲被激得出钱请客，都没什么钱，于是拿出些旧物当钱：“祝实念袖中掏出一方旧汗巾 儿，算二百文长钱；孙寡嘴腰间解下一条白布裙，当两壶半酒”。这真是做到了物尽其用。

要了解武大典房子花费的这十数两银子的价值，我们首先需要知道当时的社会一般家庭资产规模和市民的收入水平。武大做的是小本炊饼买卖，其收入水平是拿不出这些银子的，所以他说：“我哪有钱典房？” 最后是潘金莲拿出自己的钗梳凑了钱典了房。而当时社会的富户积累的财产远非武大可比，如孟玉楼前夫是贩布的生意人，嫁给西门庆后带来的家私就相当客观，不 计东西，“手里现银子也有上千两”；李瓶儿更是有钱，除了不知价值的“四口描金箱柜, 蟒衣玉带、帽顶绦环”等值钱之物，前后计价的财物达五千多两，象这样的富户书中还有数家。西门庆财富更是了得，死前不计自住的房产，还有银八九万两，是山 东省数一数二的财主。对于普通市民的收入，有高收入的是生意经营合伙人，他们有分红收入，如韩道国为西门庆经营缎铺，可以获得一成利润的红利，算来其年收 入当有数千两。下面有普通打工者，如西门庆发迹前，家里开着生药铺，请的伙计傅二每月是二两银子。后来西门庆当了掌刑千户请了温秀才当助理，包吃住，每月 是三两银子。请了艺人李铭在家中教家人吹弹乐器，每月是五两银子。一些优秀的手艺人也能获得很好的收入，如西门庆请赵裁缝为家人裁剪衣服，三十件衣服，只 “须臾”功夫，便得了五两银子。来家中弹唱的的艺人，一般每人每次是二钱银子，这些艺人一般都在各富户家打转，他们的生意看来都很好，几乎不得闲，有一 次，西门庆还把两个已有预约的艺人威逼着放弃预约，转来自己家里。从侧面可以看出，当时的富户数量不少。戏子则有二两银子，太医郎中的诊费多为三五钱，或 多至一两。篦头的小周儿帮西门庆篦头、掏耳、按摩，得了五钱银子。蔡老娘为李瓶儿接生得了五两，为月娘接生，得了三两。而低收入者，如抬轿的，抬潘姥姥来 家里，轿子费是六分银子，应该是两个人分，更低的如磨镜老头，大小八面镜子，顿饭功夫，只得五十文。

再 看物价，《金瓶梅》书中有多处记述用银买物的情节，让我们可以了解银在当时的购买力。先看食品价格：“四两银子，买了一口猪，一口羊，五六坛金华酒和香烛 纸扎、鸡鸭酒案之物”；“一两银子，买了一只烧鸭、两只鸡和一些下饭、一坛子金华酒、一瓶白酒，还有一钱银子果馅凉糕”；“五钱银子，买了一坛金华酒，一 个猪首连四只猪蹄”; “ 四钱银子，买红梭儿米买一石七八斗，够你一家大小吃一个月了”。再者穿的价格：毛青鞋面布，要三分一尺；一件青杭绢女袄、一条绿绸裙子、一件月白云绸衫 儿、一件红绫袄子、一件白绸裙儿，共五件，加一件鹅黄绫袄子、一件丁香色绸直身，又买几件布草衣服，共用去六两五钱银子；李瓶儿一件皮袄，价值60两银 子。

看 来当时社会家庭收入差距巨大，在西门庆家，鸡鸭鱼肉无日不吃。普通市民，就难得见上面这些东西了，但温饱还是有保障，四钱银子可以买米一石七八斗，够一家 吃一个多月的，肉很贵，普通人家一般吃不起，水果更是稀罕东西。穿衣相当贵，几件衣服值得好几两银子，西门庆为家人置办衣服，三十件，除了上好的衣料，请 裁缝光裁剪就要五两银子，后头还要请十来个裁缝来家里“攒造”。李瓶儿一件皮袄值六十两，李娇儿的一件皮袄打折买也用了十六两。如傅二的收入，家里购置几 件衣服也够难的。西门庆出门可以骑马，那匹马值七八十两银子，城内坐轿子大概也在几分银子，估计普通人家也舍不得，潘姥姥就拿不出六分轿子钱，只好问潘金 莲要。请艺人弹曲唱戏更只有富人家支付得起了。普通人家如郓哥，武松给了他五两碎银，他心里想到：“这些银子，老爹也勾盘费得三五个月”。可见月度支出约 在一两上下。

有 了家庭收入及物价做基准，我们可以分析当时的房价状况了。《金瓶梅》故事发生在山东省清河县，根据小说描述，故事当发生在运河旁边的临清码头附近，临清地 理位置优越, 为我国南北往来和西向运输的交汇咽喉之地, 是明代一个重要的商业中心。许檀在《明清时期运河的商品流通》中记述明万历年间临清钞关所收商税每年达八万三千余两, 超过京师所在的崇文门钞关, 居全国八大钞关之首。其经济地位或可相当于今日的上海。这样的商业繁华城市的房价是多少呢？

高 端住房如夏提刑卖给何太监侄子的门面七间到底五层的豪宅，以一千二百两银子成交，和西门庆家大小差不多。西门庆还趁隔壁花家打官司，五百四十两买下花家的 园宅，后花子虚又花两百五十两又另买一处房屋，这处房屋“门面四间，到底三层，临街是楼；仪门内两边厢房，三间客坐，一间梢间；过道穿进去，第三层三间卧 房，一间厨房”。西门庆还为姘头花费一百二十两买下“门面两间，到底四层”的房子。常峙节两口子在西门庆的资助下花三十五两买下了“门面两间，二层，大小 四间”。除了买也有自己盖房，西门庆发迹后，又花了五百两银子扩建。而为西门庆经营缎铺生意的合伙人韩道国，也拿出30两银子扩建了两间平房。象武大做炊 饼买卖，收入低，只好租房，靠潘金莲的微薄财产，勉强典得上下两层四间房屋居住。

从 这些房屋买卖可以看到一些特点：其一，房产市场上有各种价位适合各个阶层市民的需要，从上千两银子的价位豪宅到几十两的房子都有；其二，建房或买房都为自 住，没有房屋经营或炒买炒卖行为；其三，市民有多种选择获得住房或改善住房条件，根据收入可以买，自建，也可以典或租等方式；其四，政府没有房屋买卖税， 明政府有“凡商税三十取一”，但房屋似乎不在商品范围内，且买卖中也没见利润，如夏提刑卖给何太监的房子就以他当初的契价成交。其五，房屋价格以建材成本 占主要部分，如韩道国在自家房子上扩建两间要三十两银子，和常峙节买的四间房三十五两差不多，而王黄亲家卖祖坟的神路名堂，“三间厅，六间厢房，一层群 房”的建材开价是五百两，后以三百两成交，西门庆扩建房屋，也都是花钱在建材上，人工似乎不足虑。建材很贵也是物力维艰年代的特征。相比之下，城市的地价 则可能很便宜。其六，是时人都住的比今人宽敞，不说西门庆这样的富户，就如常峙节这样落魄无钱的，求西门庆资助，从应伯爵之口说：“他两口儿，也得一间门 面、一间客坐、一间床房、一间厨灶──四间房子，是少不得的。论着价银，也得三四个多银子”，可见当时人对住房大小的需求。武大和潘金莲刚出来租了两间 房，潘金莲就不满，要典房住，那也“气概”些，一家三口就典了上下两层四间房屋，第二层是楼，还有两个小小院落。最后，相比与当时物价收入，房价不贵。虽然建材很贵，但其余都便宜，人工便宜，地价便宜。没有房屋炒作，国家没有税收，交易自由，没有管制，交易环节不产生费用。

利 率是要考虑的，然而当时无今日这般发达健全的金融业，今天有市场化的利率，而在当日，中国产白银少，多靠海外贸易顺差积累，白银是稀缺之物，商业的厚利， 说明资本的机会成本很高，书中记述的利率多在“月利三分、五分不等”，而据刘秋根研究，明代利率各地各个时期差别很大，有月利八九分，所谓年“倍称”的暴 利，也有月利三分、四分的高利，也有月利一分，一点五分的低利。而多以月利三分，四分为多。然而对武大夫妇，两人即不懂经商，又借贷无门，机会成本为零。 拿来典房，获得房子的使用权，“气概”些了。

典房是房主暂时出让房子使用权，获得资金周转，房子产权还保留，需要时可以赎回。典房于双方都得利，各得其所。在当时，资本稀缺，房主把固定资产变为流动资产，从整个社会来看，社会流动资本增加，促进商品流转，对社会有益。对于武大夫妇，有房产抵押，资金安全系数高，风险很低，且少了房租，等于增加了收入，有更多的钱用于消费和积累，可谓一举多得。

明 中后期，已发展出了繁荣的封建商品经济，万历年间，仅徽商的资本额在三仟万两，年利达九百万两，书中描述了一个繁荣的商品经济社会和消费社会。孟玉楼前夫 家的铺子“一日不算银子，铜钱也卖两大�箩”；“西门庆在狮子街开张铺面，发卖各色绒丝。一日也卖数十两银子”，绒线铺最初的本钱是四百五十两，一年半的 功夫，本钱已到了六千五百两，生意好得不行，西门庆的缎子铺，开张首日就卖了五百两银子，不久以后就卖了六千两银子，两万两本银，半年功夫，积累到五万 两；绸绢铺，一个月的功夫，从两千两发展到五千两。生意好意味着社会消费能力惊人。而西门庆经营生意，其余并无强买强卖的行为，而且他很顾及他的商业信 誉。商业的厚利促进更多的市民进入，一旦有了钱，就做生意，王潮儿有了钱，就买了驴子、磨，开起了磨坊。

在 商品社会，象精明的西门庆一旦有钱，不是投入到土地等固定资产，而是投入到商业中，小户如王潮儿有钱就开个磨坊。即使买房自住，也想着带一间铺面。商品经 济的繁荣，带动了的城市的发展，进而带动手工业，吸纳更多的非农业人口。据明人何良俊分析，十六世纪末，吃商品粮而不种田的已达六七成。

商 品经济的繁荣似乎没有让房价大幅度飙升，相对于市民收入房价始终不高，不说生意合伙人这样的高收入者，就是裁缝、郎中等，拿三四十两银子出来买套房是没问 题的，就是低收入的傅二，每月也可结余一两银子，一年多就可以典套房子，两三年的功夫就可以买房了。这就使得市民在有积累后，可以不用过多的将资金投向土 地沉淀起来，而是投入到商业中运转起来。

 

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