让碧桂园走出劫难
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让碧桂园走出劫难
2007-11-22 晶报
碧桂园卷入争议，是地方政府开发土地的经济链条与中央政府调控房地产决心的形象反应。
曾经在香港上市冻结4000亿港币、被幸运之神眷顾的碧桂园，如今遭遇低价拿地陷阱，引发舆论一片讨伐之声。当其实际掌门人、原本极为低调的杨国强一再高调示人，并坦露其公益公司的形象时，恐怕正是麻烦来临之时。
碧桂园纠纷发端于媒体对碧桂园在张家界零地价拿地的质疑，由此引发对于碧桂园低价拿地、超过资金规模囤地、以及资金链紧张的一系列疑问。今年6月，碧桂园用1.18亿元成功竞得张家界罗家岗地块，据披露的秘密协议，扣除碧桂园方面对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施用道路的投资费用以及各项税费，实际上上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元，基本上是"零地价拿地"。虽然双方都对此作出澄清，却无力对基础建设成本和税费作出反驳。
地方政府难道甘愿做陪本生意？绝非如此，地方政府算的是长远拉动经济与房地产的帐，以房地产为抓手促进当地就业与GDP上升，这条路地方经济发展之路至今没变。在房地产尚未开发的地区，房地产商零地价拿地并不鲜见。以此次张家界罗家岗地块为例，基本属于未开发生地，无论要拉动旅游经济也好、要提高当地房地产的吸引力也好，最重要的是，把生地做成熟地、把无品牌无房地产项目的地块做成有吸引力的房地产资产项目。此次张家界政府引入碧桂园显然有此考虑，以五星级与房地产开发拉动当地旅游业的长远规划不谋而合。
张家界罗家岗地块是张家界重点扶贫地区，人均年收入仅１２００元左右。地方政府的认为，碧桂园整个项目完成后可以解决当地２０００人就业，建设过程中永定区财政每年至少有５００万财政税收，投入使用后每年财政收入可达１０００万，这对于一个年财政只有１．１亿的永定区来说，是一个难得的发展项目。显然，当地政府的目的就在于改变当地农民产业结构，促进当地旅游事业的发展，碧桂园罗家岗项目错就错在私相受授，关起门来招拍挂，而非土地价格评估过低。以1.18亿元的资金获得1039.15亩土地，土地成本与七通一平等建设成本加总约在每亩十万元左右，相当于上海远郊区房地产业刚兴起时的土地价格。当然，对碧桂园来说，张家界项目同样一本万利，可以同时实现跨区域经营和做大酒店业务两大经营主线。
不能否认，碧桂园一直在打政策的擦边球，他们的经营模式是在有发展远景的地区大规模低价拿地、大规模开发、平价售楼，从中获取开发之后的差价，实际上是土地在开发之后的溢价。从碧桂园的资金链就能看得出来，固定资产高而负债低周转率低，更象经营公司而不是地产公司，进一步说，可以说更象资产公司而不是经营公司。他们看好土地的升值潜力，以土地为核心资产进而获得更多的资源，在前一段时间，资金等源源而来弥补了现金流的不足。
低价在郊区拿地难免遭遇农用地转换、大规模囤地等一系列政策陷阱，而在政府严控土地之后更是如此。10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此已经制定四条详细方法。
这意味着，碧桂园在上市之后所囤积的全国第一的土地量必须在近期内陆续开发，这样就给碧桂园的现金带来了更大的压力。10月29日，碧桂园发布公告称，将展开一项优先票据发行融资计划，用来支持新项目建设和偿还15亿港元贷款，计划通过海外发债筹集多达117亿港元，但这一计划由于遭遇资本市场的短期寒流而折戟沉沙。
从张家界与碧桂园遭遇的一场引发众人质疑的尴尬恋爱，折射出的是地方政府发展经济的短板以及房地产商一味依赖土地的危险，这相当于把地方经济挂在了土地开发这一棵树上，危险自不殆言。要改变这一现状，只能从地方政府的公共财政来源入手想办法，改变目前的税收体制，以消费税为主，由地方政府分享大部分，同时，将所有土地收益列入公共财政，这样才能拆解开地方政府与开发商的土地激励模式，如果地方财政只有土地这一棵树，在开发之初地方政府当然会当大开发商的追星族。
碧桂园能否走出这一劫难，取决于中国房地产能否走出被厌恶被热捧、被依靠被打压的畸形发展生态，而代之以健康的、全民的土地收益分配模式与透明的地方公共财政政策。否则，即便倒下一个碧桂园，还有更多寄生于土地的红桂园、绿桂园诞生。
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posted by anuod @ 7:42 下午
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